Investissement en immobilier : conseils pratiques

Investissement en immobilier : conseils pratiques

L’investissement en immobilier attire de plus en plus de personnes et notamment dans les Laurentides. Les secteurs de villégiature comme Sainte-Adèle et Saint-Sauveur sont très intéressants, car les propriétés de vacances peuvent être très rentables du fait de la hausse constante des demandes chaque année. Nous vous donnons ici quelques conseils pratiques.

Quels sont les types d’investissement en immobilier au Québec ?

Investissement locatif

Il existe plusieurs types d’investissement que l’on peut faire dans les Laurentides. Le premier de la liste est l’investissement locatif. L’investissement locatif est l’achat d’un bien immobilier qui sera ensuite loué. C’est actuellement le type d’investissement le plus courant en immobilier. Le loyer et la revente éventuelle du bien constitueront le gain. Il a cependant l’inconvénient de demander beaucoup de temps et d’investissement.

Flipping immobilier

Ensuite, il y a le flipping immobilier qui consiste à acheter et à revendre rapidement un bien. La plus-value peut être obtenue en rénovant le bien ou en profitant d’un marché immobilier propice. Il existe cependant un risque, car il n’est pas certain que vous pourrez revendre le bien à un bon prix.

Fiducies de placement immobilier

Les fiducies de placement immobilier ont pour principes d’investir de l’argent dans une société qui va acheter des immeubles et les revendre. Il vous est possible d’acheter des titres de FPI sur le marché boursier comme si vous achetiez une action en bourse. Cette méthode a l’avantage de fournir un revenu sans gérer des détails administratifs.

Groupes d'investissement immobilier

Vous pouvez avoir recours aux groupes d’investissement immobilier qui ont le fonctionnement des fonds communs de placement pour les biens immobiliers locatifs. En tant qu’investisseur, en contrepartie d’un pourcentage sur le loyer, vous aurez la possibilité d’acheter des immeubles locatifs par l’intermédiaire du groupe qui se chargera de gérer les impératifs administratifs. Pour les groupes constitués pour une durée limitée, on parle de partenariats limités.

Fonds communs de placement

Enfin, il y a les fonds communs immobiliers ou fonds communs de placement (FCP) qui réalisent des investissements dans les sociétés de placement et d’exploitation immobilière. Ils sont destinés aux investisseurs qui disposent d’un faible capital.

Pourquoi investir dans l'immobilier ? 

Selon les Statistiques de la Chambre Immobilière des Laurentides, la valeur des propriétés a connu une hausse autour de 40 à 45 % depuis ces dix dernières années. De plus, les taux hypothécaires sont relativement intéressants depuis les deux dernières années.

Dans les villes de Sainte-Adèle et Saint-Sauveur, il existe trois bonnes raisons de faire le pas vers le marché immobilier. En effet, en premier lieu, l’investissement immobilier peut vous protéger contre l’inflation car sur les immeubles locatifs, une partie de la pression de l’inflation sera supportée par les locataires. Ensuite, investir dans l’immobilier est un bon moyen de diversifier vos revenus. Étant faiblement reliés aux autres classes d’actifs, les placements immobiliers vous permettent de diversifier et de se protéger des éventuelles pertes de valeur. Et en dernier et non le moindre, l’investissement immobilier peut se faire à crédit. Outre les fonds de placement immobiliers, il n’est pas nécessaire d’investir la totalité de la somme. Vous pouvez également avoir recours au prêt hypothécaire. Vous bénéficiez donc d’un effet de levier considérable, c’est-à-dire d’acquérir de pouvoir acquérir des actifs avec très peu de liquidités.

Quels sont les principes qu'il faut connaître dans l'investissement immobilier ?

Estimation du rendement

Le premier principe de base qu’il faut maîtriser est celui de l’estimation du rendement. Par exemple, pour un investissement locatif, les facteurs à prendre en compte seront le prix d’achat, la mise de fonds, les revenus et les dépenses engagées. Pour calculer avec plus de précisions la liquidité générée et donc la rentabilité, il est conseillé de calculer le ratio multiplicateur de revenu net. Pour obtenir le revenu net, il faut soustraire les frais d’exploitation, c’est-à-dire les frais liés à l’immeuble comme l’électricité et le chauffage, l’entretien, les frais de gestion, les taxes etc. La valeur de ce ratio devrait être idéalement située entre 10 et 16.

Les facteurs d'un investissement rentable

Pour faire un investissement rentable, il y a quatre facteurs à prendre en compte. En premier lieu, faîte un investissement en fonction du contexte dans lequel vous vous trouvez. Il s’agit de considérer de vos objectifs et de ce qui vous motive, mais aussi de votre situation financière et vos possibilités. Deuxièmement, n’hésitez pas à investir dans différents types de biens. Troisièmement, étudiez le secteur géographique. Cela va déterminer la valeur du bien et les types de locataires que vous devrez viser. Et enfin définissez votre stratégie notamment vos objectifs, vos modalités d’investissement et vos possibilités. Il faut retenir que l’investissement immobilier permet de faire un excellent gain en capital sur le long terme. Cependant, pour étudier le marché et trouver les informations indispensables, vous faire assister par un courtier immobilier est un bon moyen de procéder avec plus d’assurance.

Le financement dans l'investissement immobilier

Il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier avec peu de liquidité. Pour acheter un immeuble à revenu, il est nécessaire d’avoir un capital important à partir de 20 % du prix. Cependant, vous pourrez investir avec un budget moindre en ayant recours à trois types de méthodes.

• Grâce aux fiducies de placement immobilier, vous n’aurez pas besoin d’avoir un capital de départ important. Vous pourrez recevoir les revenus générés par gestion des propriétés immobilières.
• Ensuite, le financement participatif en capital qui a pour principe d’acquérir une part dans un projet immobilier. Cette méthode nécessite cependant plus de plusieurs milliers de dollars d’investissement.
• Et enfin, grâce aux fonds négociés en bourses (FNB), vous pourrez percevoir des dividendes de manière régulière en contrepartie de frais de gestion peu élevés.

D'autres outils de financement sont par ailleurs envisageables en fonction de votre situation. Il est également possible d’investir dans l’immobilier sans avoir recours au crédit. En effet, vous avez la possibilité d’utiliser l’équité de votre résidence. Vous pouvez aussi avoir recours au REER d’un tiers en contrepartie d’intérêts ou créer un partenariat. Il est également possible de demander un prêt hypothécaire privé sous réserve de taux d’intérêts plus élevés. Et enfin, vous pouvez avoir recours à une balance de vente dont le principe est le cofinancement du prêt hypothécaire avec le vendeur. Notez que notre calculatrice hypothécaire vous permet de faire une petite analyse financière de votre prêt. Vous l’aurez compris, il existe de nombreuses manières d’investir dans l’immobilier, et ce même avec très peu de capital. Notre premier conseil est toujours de faire confiance à un courtier immobilier pour vous accompagner dans vos projets immobiliers.